DSR 규제 알아보기: DSR 40%, DSR 적용 시기, DSR 전세대출

    가계대출 관리 강화    

DSR 규제 알아보기

DSR 개념

DSR 뜻

DSR 규제

DSR 40%

주택담보대출 DSR

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지난달 10월 26일 금융위원회는 2022년부터 DSR을 40%로 제한하는 내용의 ‘가계부채 관리 강화방안’을 발표했습니다. 이제 분기별로 부동산 대책이 발표되는 것이 익숙해질 정도인데, 이번 대책은 실수요자들의 주택 자금 마련에도 큰 영향을 줄 수 있는 부분이라 많은 주목을 끌고 있습니다. 영끌해서 내년에 내집장만하려던 분들은 이 개념을 꼭 익히시고, 자금 예산 잘 세우시기 바랍니다. 

 

 

 

DSR 뜻

DSR:  대출자(차입자)의 총 금융부채 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율.

DSR은 총부채원리금상환비율로, 연간 총부채 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눠 산출합니다. 대출 상환 능력을 심사하기 위해 금융위원회가 2016년 마련한 대출심사 지표인데, 가계 대출이 가파르게 증가하자 가계 대출 안정화 차원에서 2022년부터는 이 DSR을 좀 더 엄격하게 적용하겠다는 것입니다. 

 

DSR을 적용할 경우 총부채상환비율(DTI)을 적용해 심사할 때보다 대출 규모가 일반적으로 줄어들기 때문에, 적은 자본금으로 대출 영끌해서 자금을 마련하려던 사람들에게는 부담스러운 규제가 되겠지요.

 

참고로, DSR 산출 시에는 시중은행과 보험회사에서 받은 주택담보대출, 신용대출을 비롯해 마이너스통장대출, 자동차 할부, 신용카드 미결제까지 포함한 모든 금융회사 빚을 합산하여 이를 기준으로 소득 대비 원리금 상환 부담을 산출합니다.

 

 

 

DSR 40% 규제

출처: 동아일보

앞서 살펴보셨듯, DSR은 이번에 갑자기 처음 등장한 개념은 아닙니다. 기존에도 DSR 규제가 존재해 왔지만, 이제 2022년 1월부터는 DSR 적용 대상을 더 넓혀서 규제를 강화하겠다는 것입니다. 

기존: 규제지역 내 6억원을 초과하는 주택담보대출과 연 1억 원을 초과하는 신용대출에 한해서만 적용

개정: 주택담보대출과 신용대출 등 총 대출액이 2억 원을 초과하면 일괄 적용

 

2022년 1월부터는 위와 같이 개정되는데요. 또 내년 2022년 하반기에는 이 기준에서 더 강화된 규제를 적용합니다. DSR 적용 대상이 1억 원 초과 대출로 확대될 전망입니다.

 

 

 

DSR 규제의 여파

DSR 규제 피해 연내 분양 서두르는 분양 업계

올해 안에 신규 분양하는 단지의 중도금 대출과 내년 1월 전까지 입주자 모집공고를 낸 단지의 잔금 대출은 DSR 계산에서 제외됩니다. 따라서, 올해 ‘청약 막차’를 타기 위해서 건설사들이 연내 최대 많은 물량의 주택공급에 나서고 있습니다. 

 

줄어드는 내집 마련 대출금

DSR 40% 규제를 적용받게 되면 현행 대비 대출 금액이 줄어듭니다. 서울의 경우, 이미 규제지역인 데다가 대부분의 주택 가격이 6억 원을 초과하기 때문에 DSR 40% 적용을 받아왔습니다만, 내 집 마련 시 신용대출도 함께 고려하고 있는 경우에는 이 규제를 면밀히 살펴보셔야 할 것 같습니다. 현행에서는 신용대출 만기가 7년인데, 내년 2022년 1월부터는 만기가 5년으로 줄어듭니다. 대출금액은 같더라도 만기가 줄어들면 그만큼 연당 나누어 갚는 원리금이 늘어나므로, 대출한도가 축소되게 됩니다. 

 

 

DSR 규제 적용 시기

출처: 금융위

 2022년 1월부터는 2단계가 적용되고, 2022년 7월부터는 2단계에서 한층 강화된 3단계가 적용됩니다. 불필요한 신용대출, 마이너스통장을 가지고 계신 분들은 미리미리 갚으셔야겠네요.  

 

 

추가 대출 시 DSR 적용 받는지?

향후 추가 대출 신청 시 ①DSR이 이미 40%을 초과했거나 ②추가 대출로 DSR이 40%을 초과하게 되면 추가대출 불가능합니다. 다만, 위 경우에도 불구하고 신청한 추가 대출이 다음에 해당할 경우 DSR 수준에 관계없이 대출취급 가능합니다.

• 소득 外별도 재원으로 상환이 인정되는 대출
• 정책적 필요성에 따라 취급한 대출
• 소액 대출 등 적용실익이 크지 않은 대출 등

 

 

 

DSR 총대출액 산정 기준

2022년 1월부터 DSR 규제 적용 여부를 결정하는 “총대출액”은 금융권의 모든 가계대출의 합으로, 신청분을 포함합니다.

• 한도대출(마이너스 통장)은 실제 사용금액이 아닌 한도금액 기준
• 신규대출로 기존대출의 상환이 예정된 경우에는 상환예정금액만큼은 총대출액 계산시 제외

 

 

 

DSR 규제 소급 적용

대출 관련 규제 신설 시, 이를 소급해서 적용하지 않습니다. 즉, 신규로 대출을 신청하는 경우부터 새로운 규제방식이 적용
되지만, 기존의 대출에 소급 적용하여 대출을 회수하는 등의 경우는 없습니다.

 

 

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DSR 규제 전세대출

2021년 전세 대출은 DSR 규제에 포함되지 않습니다. 내년부터는 가계대출 총량 관리에 다시 포함됩니다.

 

 

 

DSR 규제 분양 중도금

분양주택의 중도금 대출에는 영향이 없습니다. 다만 2022년 1월부터 잔금대출은 DSR 대상에 포함됩니다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

가계부채 관리방안 금융위원회 브리핑(21.10.26)

 

 

 

LTV, DSR 규제 목적 알아보기

LTV는 충분한 담보를 확보토록 해서 금융회사의 손실을 최소화하는 규제

DSR은 차주가 “갚을 수 있는 만큼”만 빌려주도록 하여 차주를 보호

 

 

 

 

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