재건축 리모델링 차이, 사업 절차 비교

 

재건축 리모델링 차이

재건축 리모델링 사업 절차 비교

 

20~30년차 구축 아파트의 비율이 압도적으로 높아지며, 신축 아파트 가뭄 현상이 날로 심해지고 있습니다. 그래서 기존 아파트를 정비해서 신축 아파트로 만드는 사업에 관심이 쏟아지고 있는데요. 기존 아파트를 신축 아파트로 만드는 방법으로는 재건축과 리모델링이 있습니다. 리모델링이라 하면 인테리어 업체에 세대 내부 인테리어를 맡기는 거로 착각하시는 분들이 많은데, 정비 사업에 있어 리모델링과는 구분 지어 이해하셔야 합니다. 

 

 

이 글의 목차

재건축 리모델링 차이
재건축 초과이익 환수제
자기분담금
재건축 리모델링 사업 절차 비교
재건축 조합원 자격, 재건축 조합원 지위 양도 금지

 

 

 

 

 

재건축 리모델링 차이

• 재건축: 기존 아파트를 완전히 허물고 새 건물을 짓는 방식
• 리모델링: 기존 아파트의 골조를 활용해 고쳐 짓는 방식

재건축과 리모델링 개념을 처음 들으셨다면 우선 위 개념으로 먼저 개념을 잡으시면 됩니다. 위와 같이 시행 방식 자체가 다르다 보니, 적용되는 법률 및 안전진단 요건 등이 달라서 추진 절차에 차이가 생기게 됩니다. 

재건축 리모델링 차이

재건축은 기존 아파트를 완전히 허물고 새로 짓는 방식인데다가, 개선 효과가 드라마틱하다 보니 사업성만 된다면 조합원의 수익 증대 역시 큰 편이라, 리모델링에 비해 나라에서 규정하는 제한이 엄격한 편입니다. 재건축 사업의 초기 단계인 안전진단이 강화되며 많은 재건축 추진 아파트들이 난항을 겪고 있지요. 안전진단 관련 글은 아래 글을 참고해 보세요. : )

아파트 재건축 조건, 재건축 절차, 재건축 연한

재건축 안전진단 총정리: 예비 안전진단, 정밀 안전진단, 적정성 검토

 

 

리모델링은 증축 방법이 수평증축과 수직증축으로 나누어집니다. 기존 아파트 부지의 활용 현황 및 잔존 부지 등이 증축 방법에 영향을 주게 되는데요. 증축 방법에 따른 안전진단 요건은 아래와 같습니다. 수직증축으로 추진하고자 할 경우에는 안전진단 B등급 이상을 받아야 하는군요.

• 안전진단 B등급: 수직증축 / 수평증축
• 안전진단 C등급: 수평증축

 

 

 

 

재건축 초과이익 환수제

재건축은 초과이익환수를 적용 받습니다. 리모델링은 적용 받지 않고요. 재건축 사업에 따른 초과 이익이 3천만원을 초과할 경우 금액 구간대별로 비율을 달리 하여 나라에서 초과이익금을 환수하게 됩니다. 단, 이 부분은 시장 상황에 따라 유예되기도 하고, 폐지되기도 합니다. (재건축 초과이익 환수제는 2018년에 부활했지요.) 이번 정부에서는 재건축 초과이익환수를 완화시켜 줄 것처럼 얘기하는데, 과연 어떻게 결정될지 궁금하네요. 

 

인수위·정부, 재건축 초과이익환수 개선 착수…부담금 낮춘다 | 연합뉴스

 

 

 

자기분담금

다만 사업성에 따라 재건축 사업이든 리모델링 사업이든 자기분담금은 발생할 수 있습니다. 자기분담금 같은 경우에는 사업성에 따라 천차만별입니다. 사업성을 따질 때는 용도 지역, 용적률, 대지지분 등을 복합적으로 따져봐야 합니다. 사업성이 좋고 대지지분이 큰 경우에는 자기분담금 없이 도리어 돈을 환급받기도 한답니다. 

 

 

사업성에는 일반 분양가나 공사비도 영향을 줍니다. 용도 지역, 용적률, 대지지분 등은 이미 확정된 사안인데, 일반 분양가나 공사비는 규제나 시장의 상황에 따라 달라질 수 있지요. 조합원 입장에서는 공사 기간은 짧게, 공사비는 낮게, 일반 분양가는 높게 책정될 수록 좋습니다. 재건축 단지의 경우 현재 초과이익환수제 및 분양가 상한제를 모두 적용 받고 있는데, 둘 중 하나라도 완화되면 사업성이 많이 올라가겠지요.

 

 

아래 기사는 2019년 목동신시가지 재건축 사업 준비 설명회에서 공개된 내용이 정리되어 있는데요. 목동신시가지 단지들은 평균 용적률이 191% 정도에 대지지분이 높아서 추가분담금을 내지 않거나 환급금을 받는 가구가 있을 것이라 예상한다고 하네요. (현재 시점에 계산하면 또 달라지긴 하겠죠)

목동 재건축 3.3㎡당 5000만원 추산, 과욕인가 적정가인가

 

 

 

 

 

 

재건축 리모델링 사업 절차 비교

재건축 사업과 리모델링 사업의 사업 절차는 다음과 같습니다. 

재건축 리모델링 사업 절차 비교

 

 

 

재건축 조합원 자격

재건축 조합원 지위 양도 금지

 

투기과열지구의 재건축 사업은 조합설립인가 후에는 매매 거래에 제한이 생깁니다. 재건축 조합설립 인가 후에는 1세대 1주택자가 10년 이상 보유하고 5년 거주한 조합원의 매물만 거래 가능합니다. 

 

도시 및 주거환경정비법 39조 내용 중 발췌

「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다. <개정 2017. 10. 24., 2020. 6. 9., 2021. 4. 13.>

 

도시 및 주거환경정비법 원문은 아래 링크를 참고하시면 됩니다.

국가법령정보센터 | 법령 > 본문 - 도시 및 주거환경정비법

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최근 정부, 국회, 국토부, 서울시 모두가 정비 사업에 긍정적인 입장이라 재건축 사업이든 리모델링 사업이든 어느 정도 규제가 완화되리라는 기대가 커지고 있습니다. 하다 못해 인가 절차라도 단축시켜 정비 사업 기간을 축소시켜 줄 것 같지요. 그리고 서울시의 경우, 서울시에서 올해 발표한 2040 서울플랜 중 아파트 35층 제한을 해제한다는 내용도 긍정적으로 작용할 것 같습니다. (서울시 모든 아파트 정비 사업에 적용되는 규정은 아니겠지만요.) 2040 서울플랜이 궁금하신 분은 아래 글을 참고해 보세요. ^^

2040 서울 도시 기본계획 (2040 서울플랜) 22.03 (최신)

 

 

 

 

 

감사합니다.