재건축 용어 알아보기
재건축 안전진단 총정리:
예비 안전진단, 정밀 안전진단, 적정성 검토
2021년 올해부터 2026년까지 1기 신도시에서만 약 29만 가구가 30년 이상 된 노후 주택으로 편입된다고 합니다. 현재도 서울 내 재건축 추진 열풍이 대단한데, 1기 신도시 물량까지 더해지면 과연 어떻게 될까요?
재건축 관련 뉴스를 보다 보면, 예비 안전진단 통과, 정밀 안전진단 통과, 적정성 검토 탈락이라는 헤드라인을 접하게 됩니다. 이번 포스트에서는 재건축 추진 절차 중 첫 관문으로 볼 수 있는 안전진단 종류 및 절차, 실시 요건에 대해서 상세히 다루어 보겠습니다.
재건축 추진 절차
재건축 정비사업은 기본계획수립, 안전진단, 정비계획수립 등 일련의 절차를 거쳐 진행됩니다.
기본계획수립 ⇨ 안전진단 ⇨ 정비계획수립 ⇨ 추진위원회 구성 ⇨ 조합설립 인가 ⇨ 사업시행계획수립 ⇨ 관리처분계획수립 ⇨ 이주 ⇨ 철거 ⇨ 착공 ⇨ 완공 ⇨ 사용승인 ⇨ 입주 ⇨ 이전고시 ⇨ 보존등기
재건축 안전진단 절차
재건축 사업은 재개발 사업과 달리 ‘안전진단’을 필수적으로 거쳐야 하고, 안전진단 결과가 E등급 또는 D등급 중 일정점수 이하가 아닌 경우 재건축 대상에서 제외됩니다. 재건축 안전진단 단계를 정리하자면 아래와 같습니다.
안전진단 절차는 예비 안전진단과 정밀 안전진단으로, 크게 2가지로 나눌 수 있습니다. 만약 정밀 안전진단에서 결과가 D등급이 나올 경우 국토부 산하 공공기관에 적정성 검토를 추가로 받게 됩니다. (편의상 예비 안전진단은 1차 안전진단, 정밀 안전진단은 2차 안전진단이라고 부르기도 합니다.)
적정성 검토라는 제도는 2018년 3월부터 도입된 제도입니다. 국토교통부는 2018년 3월 재건축 안전진단 평가항목별 가중치를 조정하고, D등급에 대해서는 정비 필요성을 면밀히 분석하기 위해 적정성 검토라는 추가적인 검증절차를 마련하였습니다.
예비 안전진단을 통과하여 민간 업체에 정밀 안전진단을 의뢰한 결과, A~C등급을 받았다면 재건축 불가, 즉 유지보수 판결을 받게 되고, D등급을 받게 되면 공공기관을 통해 적정성 검토라는 절차를 한번 더 밟아서 통과되어야 재건축 진행이 가능합니다. 만약 정밀 안전진단 단계에서 곧바로 E등급이 나온다면 적정성 검토를 밟을 필요 없이 바로 재건축 진행이 가능합니다.
그런데, 새로 도입된 이 적정성 검토라는 단계가 워낙 까다로워서, 도입된 이후 안전진단을 최종 통과한 단지가 정말 극소수라고 하죠. 요즘 재건축 연한만 채웠거나 예비 안전진단만 통과해도 아파트 가격이 들썩이는데, 적정성 검토 통과까지는 호락호락하지 않은 상황이라는 점을 유의해야 합니다.
안전진단 강화 방안 (적정성 검토 의무화, 안전진단 가중치 변경)
재건축 안전진단 실시 요건
정비계획을 입안하는 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(이하 “정비계획의 입안권자”라 함)은 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에 안전진단을 실시해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제3호나목, 제12조제1항 및 제2항).
「도시 및 주거환경정비법」에서 정하는 안전진단 실시요건
- 정비예정구역별 수립시기가 도래한 경우
- 정비계획의 입안을 제안하려는 자가 입안을 제안하기 전에 해당 정비예정구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 안전진단 실시를 요청하는 경우
- 정비예정구역을 지정하지 않은 지역에서 재건축사업을 하려는 자가 사업예정구역에 있는 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 안전진단의 실시를 요청하는 경우
- 내진성능이 확보되지 않은 건축물 중 중대한 기능적 결함 또는 부실 설계·시공으로 구조적 결함 등이 있는 법령으로 정하는 건축물의 소유자로서 재건축사업을 시행하려는 자가 해당 사업예정구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 안전진단의 실시를 요청하는 경우
재건축 안전진단 실치 요청
안전진단 실시요청에 따라 안전진단을 실시하게 되는 경우, 해당 안전진단 실시를 요청한 자는 안전진단에 드는 비용을 부담할 수 있습니다. 안전진단의 실시를 요청하려는 자는 안전진단 요청서(전자문서로 된 요청서를 포함)에 다음의 서류(전자문서를 포함)를 첨부하여 정비계획의 입안권자에게 제출해야 합니다.
참고 사이트1: 국가법령정보센터 中 주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준 (국토교통부고시. 2021.1.1 시행)
주택재건축판정을위한안전진단기준
www.law.go.kr
참고 사이트2: 찾기 쉬운 생활 법령
재건축사업 > 사업준비 > 안전진단 > 안전진단의 실시 (본문) | 찾기쉬운 생활법령정보
안전진단, 실시, 요청, 정비계획, 안전진단의뢰기관, 결과, 대상
easylaw.go.kr
재건축 조건, 재건축 절차, 재건축 연한에 대한 내용도 궁금하시면 아래 포스트도 읽어 보세요.
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